Structurele veranderingen op de grondmarkt 

 

In het vierde kwartaal van 2018 steeg de gemiddelde agrarische grondprijs in Nederland met 10 procent, vergeleken met de eerste drie kwartalen van 2018. Gemiddeld kostte landbouwgrond in het laatste kwartaal van 2018 bijna 61.000 euro. De gemiddelde agrarische grondprijs in Oost-Nederland kwam in het vierde kwartaal van 2018 met een stijging van 8 procent ten opzichte van de eerste drie kwartalen uit op 65.200 euro per hectare.

Over geheel 2018 kwam de gemiddelde grondprijs in Nederland uit op 60.900 euro per hectare, ruim 2 procent hoger dan in 2017. Toen kostte een hectare gemiddeld 59.500 euro, blijkt uit analyses in de sector. 
De prijs van bouwland steeg van gemiddeld 66.400 euro per hectare in de eerste drie kwartalen van 2018 tot 73.800 euro per hectare in het vierde kwartaal van 2018, een stijging van 11 procent. Vooral de hoge gemiddelde grondprijzen voor bouwland in West- en Zuid-Nederland beïnvloeden de gemiddelde prijs voor akkerland.

Hoge gemiddelde prijzen

De prijs van grasland steeg in het vierde kwartaal van 2018 met 9 procent, in vergelijking met de eerste drie kwartalen, tot 59.700 euro per hectare. De prijs van grasland wordt vooral beïnvloed door hoge prijzen voor grasland in Oost- en Zuid-Nederland. De gemiddelde prijs van grasland in 2018 is 56.000 euro per hectare. In het derde kwartaal van 2018 was de prijs van landbouwgrond tegen de trend in juist gezakt. 

Volgens sommigen is een vergelijking tussen het derde en vierde kwartaal van 2018 niet betrouwbaar, omdat er seizoensmatig en traditiegetrouw weinig transacties zijn in het derde kwartaal. In het vierde kwartaal van 2018 werd 11.400 hectare overgedragen. In geheel 2018 is 35.700 hectare grond verhandeld. Dat is iets meer dan in 2017 en 2016, toen respectievelijk 34.400 en 34.600 hectare is overgedragen. De relatieve grondmobiliteit - dat is de verhandelde oppervlakte afgezet tegen het totaal areaal landbouwgrond - bedroeg in 2018 slechts 2 procent.

Fosfaatrechtenstelsel geeft grondprijsschommelingen

Agrarisch makelaar Marcel de Rooij van DLV Advies is het er niet mee eens dat de ongebruikelijke grondprijsschommelingen in de tweede helft van 2018 geen betrouwbaar beeld geven. "Er was wel degelijk sprake van een ongebruikelijk patroon in de melkveehouderij. Dat was het gevolg van de invoering van het fosfaatrechtenstelsel. In het tweede en derde kwartaal richtten melkveehouders zich alleen op investeringen in fosfaatrechten." 
De Rooij vervolgt: "Pas in het laatste kwartaal, bij het opmaken van de balans, kwam ook de grondgebondenheid in beeld. Daardoor werd er in het derde kwartaal een ongebruikelijke prijsdaling genoteerd en in het vierde kwartaal een ongebruikelijke prijsstijging."

Grote lokale verschillen

De Rooij is van mening dat de grondmarkt niet meer zo transparant is als vroeger. Daarom kan deze markt moeilijker met de klassieke indeling van de grondmarkt in regio's gedetailleerd in beeld worden gebracht. "De prijs van landbouwgrond kan 15.000 euro per hectare verschillen op korte afstand van nog geen drie dorpen. Dat is bij mij in Noord-Brabant het geval. Maar dit is niet alleen hier het geval, want ik hoor het ook van collega's door het hele land.”
De grote verschillen in de prijs van landbouwgrond hebben te maken met transportafstand en kavelgrootte. In de melkveehouderij heeft het ook te maken met de mogelijkheid om de huiskavel te vergroten. Buurmans grond is altijd al het duurst geweest. Maar nu de weidepremie een steeds grotere rol gaat spelen en er eisen worden gesteld aan de omvang van de huiskavel, heeft de mogelijkheid om de huiskavel te vergroten een nog versterkend effect. 

Ook speelt het ondernemerschap een rol. Dat kan per regio sterk verschillen en heeft ook te maken met de alternatieven die er zijn. Ter verduidelijking wijst hij op de grote regionale verschillen in ruimtedruk tussen de veenweidegebieden en de Flevopolder. Uiteraard speelt ook de opkoop van landbouwgrond voor aanleg van infrastructuur en woningbouw een rol. De aanwezidheid van natuurgebieden ook. Maar dat drijft de prijs niet op, integendeel. Een constatering vanuit de sector is dat er steeds meer 'hybride' gefinancierd wordt.

Pacht in plaats van koop

Er is ook sprake van de trend, dat een kleiner deel grond in eigendom is en een steeds groter deel gepacht wordt of in erfpacht komt. Ook De Rooij van DLV Advies neemt dit waar. "Fiscaal is het voor stoppers aantrekkelijk om te verpachten in plaats van te verkopen. Daarmee wordt stakingswinst voorkomen en gepachte grond heeft een lagere waarde op de fiscale balans. Bovendien is er geen hoger rendement te behalen met landbouwgrond dan verhuur aan akkerbouwers of boomtelers. Maar ook verpachten voor melkveehouderij is lonend”, constateert De Rooij.
Als de grondmarkt minder transparant wordt door de grote lokale verschillen op korte afstand, hoe bepaal je dan de prijs? De Rooij: "Kopers en verkopers weten van elkaar wat er speelt. Ze kennen elkaar veel beter dan wij makelaars. Onderling wordt er geboden en de banken spelen natuurlijk ook een rol.” De Rooij verwacht dat de grondprijs blijft stijgen, ook al is de veestapel gekrompen en wordt het verschil met het buitenland steeds groter. "Landbouwgrond is interessant voor beleg ers en nu de crisis voorbij is, wordt er ook weer gekocht voor natuur, wegen en woningen.”
De varkenshouderij speelt met name in de zandgebieden in Oost- en Zuid- Nederland ook een rol wat betreft de grondprijs. Jarenlang beschikte de varkenshouderij over geen enkele financiële reserve, maar sinds er weer wordt verdiend in deze sector kopen varkenshouders weer grond. Welk effect de gestegen varkensprijzen gaan hebben op de grondmarkt, weet op dit moment nog niemand.

Dit artikel verscheen op 11 mei 2019 in de regiobladen Vee & Gewas en Agraaf.